Qual a documentação necessária para realizar uma obra?


Para iniciar uma obra é necessário muito mais que vontade e um bom investimento financeiro; existe todo um processo para conseguir que a documentação da obra seja aprovada e, diga-se de passagem, é bem burocrático!

Sem essa documentação, a obra pode ser multada e, em casos mais graves, até mesmo demolida! Por isso é imprescindível se atentar a todos os detalhes e etapas da construção para evitar transtornos e prejuízos.

Pensando nisso, trouxemos para vocês leitores como deve ser o passo a passo para que a obra possa ser realizada, e fique em dia com a fiscalização dos órgãos estatais, confira: 1º Passo – Compra do lote, terreno, imóvel etc. Antes de comprar qualquer bem imóvel para a realização da sua obra, é sempre bom verificar a sua regularidade e potencial construtivo consultando a matrícula atualizada e as leis de zoneamento do município.

Normalmente, estas informações podem ser retiradas diretamente do site das prefeituras com a Inscrição imobiliária. Este número consta no IPTU do terreno, caso não consiga essas informações no site das prefeituras, é necessário se deslocar ao cartório que o imóvel está registrado, e verificar se não há nenhuma pendência que possa gravar ônus sobre ele, e impedir a realização da obra.

2º Passo – Contratação de um profissional registrado (Engenheiro ou Arquiteto) Depois da compra do imóvel escolhido, é importante contratar um arquiteto ou engenheiro que tenha o devido registro em seu conselho — Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) ou Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CREA) — e no município.

A contratação de um engenheiro civil ou arquiteto é obrigatória por lei. Este profissional irá emitir uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se tornando responsável técnico pela obra.

É ele quem responde pela obra caso esta apresente problemas durante o seu prazo de garantia legal. 3º Passo – Desenvolvimento do projeto arquitetônico Depois da escolha do responsável técnico, é hora de desenvolver o projeto arquitetônico da edificação. Neste caso, o próprio responsável técnico pode fazer o projeto arquitetônico. A existência do projeto arquitetônico é essencial para que se consiga as aprovações que serão descritas nos próximos passos. É importantíssimo que este projeto esteja em completo acordo com todas as regras do município e dentro do potencial construtivo do terreno.

4º Passo – Emissão do Alvará/licença de construção Este documento é retirado diretamente na Secretaria Municipal de Urbanismo. Para isso, é necessário protocolar um pedido de alvará, anexando o projeto arquitetônico, matrícula, IPTU, além de recolher todas as taxas cobradas.

Dependendo do município, podem ser solicitados também outros documentos, como certidão negativa do imóvel, memorial descritivo etc.

Por isso é importante se informar com a Secretaria Municipal de Urbanismo do seu município sobre quais documentos devem ser entregues junto com o projeto arquitetônico.

Depois de entregue, o projeto é conferido pela prefeitura. Se tiver alguma irregularidade frente às regras municipais, o processo fica suspenso até que o projeto seja corrigido.

Jamais deve-se iniciar uma obra sem ter o alvará de construção em mãos. Este documento deve ainda ficar em uma pasta na obra, junto com a ART e cópia dos projetos, pois devem ser apresentados em caso de uma fiscalização do CREA/CAU ou da Prefeitura.

Outro ponto importante a ressaltar é que deve constar no tapume da obra uma placa com os dados do responsável técnico (nome e registro do CREA/CAU e número do processo). Caso seja fiscalizada e não possua placa, a obra será multada. 5º Passo – Cadastro no CNO (antigo CEI) O CNO (Cadastro Nacional de Obras) foi instituído em novembro de 2018 e vem substituir o antigo CEI (Cadastro Específico do INSS).

Segundo o site da receita federal:

“Estão obrigadas à inscrição no CNO as obras de construção civil, sendo responsáveis por seu cadastramento:

I – O proprietário do imóvel, dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica, inclusive o representante de nome coletivo; II – A pessoa jurídica construtora, quando contratada para execução de obra por empreitada total; III – A sociedade líder do consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em nome das empresas consorciadas; IV – O consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em seu nome.”


Esse cadastro tem 30 dias para ser realizado após a solicitação do alvará de obras.

6º Passo – Habite-se Com a obra concluída, deve-se solicitar à Secretaria Municipal de Urbanismo, onde foi emitido o alvará de construção, para que seja realizada a vistoria de término de obra.

Nesta vistoria, será verificado se a edificação foi construída de acordo com o projeto aprovado. Se tudo estiver correto, é emitido o Habite-se, documento que atesta que a casa foi construída conforme as exigências legais e está pronta para habitação. 7º Passo – CND DO INSS A Certidão Negativa de Débito (CDN) é um documento que comprova que todos os impostos relativos à execução da obra foram recolhidos adequadamente e é emitido pela Receita Federal. 8º Passo – Averbação do Registro do imóvel no cartório competente Na última etapa, é necessário ir ao Registro de Imóveis, portando o Habite-se e o CND do INSS, para a averbação da obra no registro de imóveis. Ou seja, nesta etapa é atualizada a matrícula do imóvel, constando que nela agora existe uma construção. Depois de todos esses passos, a sua construção estará regularizada, e em dia com todas as normas legais. Mas é sempre importante observar as regras de cada município para iniciar, e dar seguimento às Leis de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo de cada cidade, pois cada uma tem uma regulamentação e requisitos diferentes para aprovar ou reprovar as obras.

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